| A.-
¿Tipo de Interés Fijo o Variable? |
Una de las primeras cuestiones a la que hay de
dar respuesta a la hora de plantearnos la solicitud
de una hipoteca esta en elegir que modalidad de
tipo de interés nos aplicará la entidad
financiera.
Esta decisión es en el fondo una apuesta
por la evolución del precio del dinero en
el mercado, la cual depende de una gran cantidad
de factores (políticos, económicos...),
muchos de los cuales no pueden ser previstos, de
ahí que la decisión final venga determinada
por el carácter del solicitante así
como por las posibilidades económicas del
mismo.
| - Préstamo
hipotecario a tipo de interés fijo:
|
Este tipo de prestamos mantienen de forma constante
el tipo de interés que nos aplican a lo largo
de toda la vida del préstamo, por lo que
la cuota mensual que hemos de atender se mantendrá
invariable.
Ventajas:
- Conocemos en todo momento la cantidad que vamos
a pagar (mensualmente, trimestralmente...), lo cual
nos permite una mejor planificación económica.
- Las subidas de los tipos de interés en
el mercado no nos afectarán en la cantidad
a pagar por la hipoteca.
Inconvenientes:
- No nos beneficiaremos de las bajadas delos tipos
de interés, por lo que estaremos pagando
un precio superior al del mercado.
- Las comisiones de cancelación de este
tipo de prestamos suelen ser superiores a los de
tipo variable.
- El hecho de asumir una operación sobre
la que no pueden repercutirse las variaciones de
tipos de interés obliga a las entidades financieras
a limitar los plazos máximo de amortización
de estos prestamos (entorno a los 15 años),
lo que exige disponer de una cantidad de pago holgada
por parte del solicitante
| - Préstamo
hipotecario a tipo de interés variable: |
Es aquel préstamo en el que el tipo de interés
que nos aplican varia en el tiempo conforme a la
variación de los tipos de interés
en el mercado.
La revisión o modificación periódica
del tipo de interés a aplicar dependerá
del préstamo hipotecario contratado, siendo
normal que esta revisión se produzca cada
6 o 12 meses.
Normalmente este tipo de prestamos presentan un
tipo de interés fijo o inicial para los 6
0 12 primeros meses, transcurridos los cuales se
procede a la primera revisión del tipo.
¿En función de
qué oscila un tipo variable?
La ley determina que debemos tomar una referencia,
para lo que existen las referencias oficiales y
recomendadas para prestamos hipotecarios publicados
por el Banco de España, a esta referencia
se le sumará un diferencial o margen.
El tipo de interés de referencia más
común es el Euribor, si bien legalmente existen
otros tipos de interés a los cuales podemos
referenciar un préstamo hipotecario (TRH
en el caso de las Cajas de Ahorro...).
Una variación dentro de los prestamos a
tipo de interés variable es lo que se denomina
como tipos mixtos. En la práctica, un tipo
mixto no es sino un tipo de interés variable
en el que el plazo del tipo de interés inicial
o de salida es superior a los 12 meses. Transcurrido
este plazo su comportamiento será igual al
de cualquier préstamo hipotecario a tipo
variable.
Ventajas:
- Adaptaremos en todo momento el tipo de interés
que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución
del precio del dinero en el merado.
Cuando más corto sea el plazo de revisión,
antes se producirá este ajuste (lo cual es
muy positivo en tendencias bajistas de los tipos
de interés pero evidentemente, será
negativo para nuestro bolsillo cuando la tendencia
de los tipos sea al alza).
- Las comisiones de este tipo de operaciones son
sensiblemente inferiores a las que nos cobran por
operaciones a tipo fijo.
- La adecuación de los tipos de interés
a la evolución del mercado permite a las
entidades financieras ofrecer plazos de amortización
superiores (25 años, 30 años, llegando
algunas entidades hasta los 35 0 40 años
en función de la edad de los solicitantes).
Inconvenientes:
- La gran desventaja de este tipo de operaciones
viene dada por el hecho de quee staremos sujetos
a las oscilaciones derivadas del mercado y, por
tanto, la cuota periódica que hemos de pagar
variara cada vez que cambie el tipo de interés
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| B.- ¿Cómo
determinar el Plazo de Amortización adecuado? |
Una vez nos hemos decidido el tipo de interés
(fijo o variable) al que queremos nuestra hipoteca,
tendremos que determinar el plazo de amortización
de la misma.
Existen dos premisas que hemos de tener muy en cuenta
llegado este momento.
1) A mayor plazo de amortización,
más intereses pagaremos por nuestra hipoteca.
2) A mayor plazo de amortización,
menor será la cuota periódica que
debemos asumir.
Así mismo hemos de tener en cuenta que los
plazos máximo de amortización varían
conforme al tipo de interés (las opresiones
a tipo fijo presentan plazos máximo de amortización
más cortos que las de tipo variable) y también
por el hecho de que no todas las entidades financieras
ofertan los mismos plazos (en general el plazo máximo
de amortización se sitúa entre 25
y 30 años, sí bien algunas entidades
lo limitan a 20 años).
A la hora de seleccionar el plazo de amortización
de una hipoteca el criterio general suele ser determinar
aquel plazo que nos permita asumir el pago de la
cuota periódica del préstamo, comprometiendo
adecuadamente nuestra capacidad económica.
Es decir, mayoritariamente determinamos el plazo
de la hipoteca en función de nuestros ingresos
y necesidades, de forma que la cuota periódica
resultante sea asumible.
Por su parte, las entidades financieras suelen mantener
el criterio de que las cuotas mensuales no superen
el 35% ó 40% de los ingresos netos del solicitante
del préstamo, para evitar el riesgo de impagos.
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| C.- ¿Qué
cuantía puedo solicitar? |
En la oferta hipotecaria actual, algunas entidades
bajo determinadas condiciones están ofreciendo
financiación de hasta el 100% del valor de
la vivienda a adquirir, si bien el criterio
general y determinadas disposiciones legales establecen
un porcentaje máximo de financiación
del 80% del valor de la vivienda, utilizándose
para la aplicación de este baremo, como norma
general, el valor de tasación de la vivienda.
El hecho de financiar en torno al 80% del valor
de la vivienda tiene una implicación directa
para el solicitante: deberá aportar una cantidad
a la compraventa (en torno al 20% del valor de la
misma), a lo que debemos añadir los gastos
que recaen sobre la parte compradora, los cuales,
de forma estimativa, podemos cifrar en torno al
10 % del citado valor de compraventa.
Así mismo, el importe de hipoteca solicitado
junto con el tipo de interés y el plazo de
amortización determinarán la cuota
o pago periódico. Como bien hemos señalado
en el apartado relativo a la selección del
plazo de amortización, las entidades financieras
para evitar el riesgo de impago suelen mantener
el criterio de que la cuota del préstamo
hipotecario no suponga más del 35/40% de
los ingresos netos del solicitante, criterio que
también deberemos tener presente a la hora
de determinar el importe a solicitar.
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| D.- ¿Subrogación
o Hipoteca Nueva? |
Para tener claros estos conceptos vamos a partir
de cual es su situación:
A) Va a adquirir una vivienda y necesita
financiación:
- Si usted adquiere una vivienda, ya sea nueva
o de segunda mano, existe una gran posibilidad de
que la misma se encuentre gravada con una hipoteca
en una entidad financiera, por lo que le recomendaremos
proceda a informarse sobre la posibilidad de subrogarse
en la citada hipoteca, lo cual resulta más
barato a nivel de gastos pero tiene el inconveniente
de que deberá disponer del dinero restante
entre la cantidad pactada en el precio de compraventa
y el importe pendiente de hipoteca.
- Si no existe hipoteca en la que subrogarse o bien
no puede/quiere acceder a la subrogación
del préstamo (bien porque no le permite la
entidad financiera o bien porque considera que las
condiciones del mismo no son nada ventajosas respecto
a lo que puede encontrar en le mercado), en este
caso tendrá que solicitar una hipoteca nueva
para adquirir la vivienda...
B) Tiene una vivienda para cuya compra
solicitó una hipoteca y ahora quiere mejorar
las condiciones de la misma:
- Solicita una Novación del préstamo.
Novación es el proceso por el cual la entidad
financiera procede a modificar las condiciones de
un préstamo hipotecario de acuerdo con los
titulares del mismo. En un principio no existe ninguna
obligación por parte de la entidad a atender
nuestra demanda, por lo que las posibilidades de
que acceda a la mima vendrán dadas por nuestro
perfil como clientes.
Existe la posibilidad de realizar novación
sobre el tipo de interés aplicado (normalmente
se realiza a petición de los titulares para
mejorar el tipo de interés que vienen atendiendo
al haber quedado desfasado respecto a las condiciones
del mercado), sobre el importe pendiente (en caso
de que necesite disponer de más dinero),
sobre el plazo de amortización (tanto para
alargarlo como para recortar el mismo) e incluso
sobre los titulares del préstamo (supresión
de alguno de ellos por causas tales como separación...)
.
La novacion del préstamo hipotecario es
la solución más ventajosa ya que los
gastos son mínimos. De hecho, si trata simplemente
de reducir el interés fijo o de disminuir
el diferencial del interés variable ni siquiera
es imprescindible la escritura pública, bastando
un simple escrito del Banco firmado por persona
competente. Si la novacion consiste en un cambio
de tipo de interés al pasarse de fijo a variable,
o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia
es necesario el otorgamiento de una escritura de
novacion cuyos gastos mínimos ya que los
honorarios notariales no pasarán de quince
mil pesetas y los registrales serán inferiores
a cinco mil pesetas.
Estos serán los únicos gastos, ya
que no se pagan ningún impuesto.
- Si no es posible acceder a una novacion del
préstamo, lo normal es que solicite la
subrogación del mismo en otra entidad financiera
que mejore las condiciones actuales.
Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos
de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario
con el fin de obtener una mejora en las condiciones
del tipo de interés que nos aplican en el
mismo. Por Ley, en una subrogación solo se
podrá modificar el tipo de interés
aplicable, manteniendo constantes las restantes
condiciones de nuestra hipoteca (capital pendiente,
plazo de amortización, intervinientes...).
Los gastos asociados a la subrogación de
un préstamo hipotecario son muy inferiores
a los asociados a la formalización de una
hipoteca nueva.
El coste de la operación viene determinado
fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá
que pagar en primer lugar a la antigua entidad la
cantidad que proceda en concepto de cancelación.
Esta comisión se calcula sobre la parte del
capital pendiente al tiempo de la subrogación
y solo procede si expresamente se ha pactad en la
escritura de la hipoteca. A este importe tendremos
que sumarle los gastos correspondientes a Notaria,
Registro y Gestoria, los cuales resultan sensiblemente
inferiores a los originados en una hipoteca nueva.
En caso de que además del tipo de interés
quisiéramos modificar alguna de las restantes
variables del préstamo (aumentar el capital
pendiente para así asumir los gastos, aumentar
el plazo de amortización para tener una cuota
inferior, etc...), es decir, si además queremos
realizar una novacion del préstamo, deberemos
pactar de antemano este hecho con la nueva entidad
financiera con el fin de proceder a realizar el
mismo una vez se haya subrogado la hipoteca.
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| E.- ¿Qué
información puedo pedir a una Entidad? |
En general, las entidades están predispuestas
a darnos una información total sobre las
condiciones y características de sus prestamos
hipotecarios.
Lógicamente, el principal criterio de búsqueda
para nuestra hipoteca va a ser el tipo de interés,
si bien tendremos que tener presentes otros aspectos
tales como el importe de las comisiones del préstamo
(apertura, amortización parcial, cancelación
anticipada, subrogación...), el plazo máximo
de amortización al que puedo acceder, la
existencia de requisitos de vinculación para
la formalización del préstamo (es
normal que las entidades obliguen a la contratación
de determinados productos financieros a los solicitantes
de una hipoteca)... etc.
De todos modos, la Orden de Transparencia
de Condiciones Financieras de Prestamos Hipotecarios,
garantiza una información homogénea
y detallada sobre los aspectos esenciales de las
hipotecas.
